| Pourquoi je n'ai jamais parlé d'immobilier. Jusqu’à aujourd’hui.
Lettre n°73 — Jeudi 17 Avril
Cher Lecteur, Chère Lectrice,Je suis heureux de te retrouver pour une nouvelle édition de ma newsletter, où l’on va parler d’un sujet que je n’avais encore jamais abordé ici : l’immobilier, et plus précisément les SCPI. Benjamin, directeur d’Auguste Patrimoine, t’a préparé une analyse complète pour comprendre pourquoi 2025 pourrait marquer un tournant pour cette classe d’actifs longtemps boudée. Tu retrouveras ensuite ma revue des marchés, avec mon point de vue sur la récente correction et les incertitudes liées aux "tariffs" de Trump. Enfin, je te partagerai une émission complète que j’ai tournée en partenariat avec Nextwise sur l’investissement long terme. Parce que, dans un contexte incertain, c’est justement le moment idéal pour revenir à l’essentiel. Les grandes lignes (11 min de lecture)
🏘️ 2025 : On ouvre la porte aux SCPI ?
📺 Point de marché - Épisode 48
🎙️ Pourquoi investir en bourse à long terme ?
📊 Comment évoluera la bourse dans les prochains mois ?
😂 Le meme à faire tourner "J'ai les cartes en main", "les cartes sont fabriquées en Chine"
🏘️ Pourquoi nous ne vous avons encore jamais parlé de SCPI ? par les équipes d'Auguste Patrimoine Vous avez peut-être déjà remarqué que les SCPI sont souvent mises en avant par les cabinets de gestion de patrimoine en tout temps et quel que soit votre situation. Chez Auguste patrimoine, nous avons toujours privilégié une approche différente : celle de la sélection rigoureuse et surtout du bon timing d'investissement. Alors pourquoi en quatre années de partenariat depuis 2021 avec Nicolas nous n’avons jamais parlé de SCPI ? Simplement car nous estimions que ce n’était pas le moment de rentrer sur ce marché et qu’il comportait de nombreux risques. 💡 L’AMF a même alerté à ce sujet en juillet 2023 confirmant les inquiétudes que nous portions sur cette classe d’actif. 💢 Chronique de difficultés annoncéesUne fissure dans les fondations : dans un marché où la plupart des clients investissent à levier, où tous les acteurs de la chaine (du promoteur au distributeur) sont ultra commissionnés, les intérêts désalignés et des opérations mal conduites par dizaines, il ne manquait qu’une fissure dans les fondations. Plusieurs discrets gérants d’importantes foncières - dont notre Family Office (groupe) est très proche - nous disaient se débarrasser de leurs lots de faible qualité ou risqués (canard boiteux de leurs mots) auprès de plusieurs SCPI de la place. Certaines opérations d’achat de ces SCPI ont même été faites sans visite et sur la base d’un taux de rendement (business plan..). Les SCPI les plus exposées aux bureaux et aux commerces ont été les premières à en faire les frais, avec des valorisations revues à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles conditions de marché puis surtout à une certaine réalité. 🔍 La remontée brutale des taux d’intérêt a modifié en profondeur l'équilibre du marché immobilier. Les investisseurs institutionnels, moteurs des transactions immobilières de grande envergure, ont revu leurs exigences de rendement, provoquant une réévaluation massive des actifs. Ajoutez à cela les mutations structurelles du travail (dont le télétravail et le flex office) et l’évolution des habitudes de consommation, et vous obtenez un cocktail qui a mis à mal certaines SCPI. Le marché a donc normalement corrigé. ✅ Cependant, la destruction est toujours aussi créatrice d’opportunités (J. Schumpeter) et aujourd’hui, nous entrons dans une phase où de nouvelles opportunités émergent selon nous – à condition d’être néanmoins sélectif. Le taux sans risque, suite aux baisses de taux de la BCE est passé de près de 3.90% à 2.40% aujourd’hui. Cela devrait favoriser une reprise des valorisations immobilières, notamment sur les SCPI qui ont pu acheter pendant les périodes de stress. 🤔 Mais au fait, une SCPI, c’est quoi ? Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure qui permet d’investir collectivement dans des biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique…). Plus précisément, les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent en contrepartie une quote-part des loyers perçus. La gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée, ce qui permet d'éviter toutes contraintes de gestion locative. 💡 Une SCPI sert à :- 1) Générer des revenus passifs : elle permet aux investisseurs de percevoir des loyers réguliers sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.
- 2) Mutualiser les risques : l’investissement est réparti sur un grand nombre d’actifs immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à un seul bien.
- 3) Accéder à l’immobilier avec un faible ticket d’entrée : contrairement à un achat immobilier en direct, il est possible d’investir en SCPI avec des montants plus modestes. Cela permet également plus de flexibilité si besoin il y a de revente.
- 4) Profiter de la diversification : les SCPI investissent dans différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) que ce soit en Europe ou aux USA.
- 5) Bénéficier d’une gestion professionnelle : la société de gestion s’occupe de l’achat, de l’entretien, de la location et de la revente des biens.
- 6) Optimiser la fiscalité : certaines SCPI permettent d’obtenir des avantages fiscaux (SCPI fiscales) ou de réduire l’imposition via des stratégies adaptées (assurance-vie, SCPI européennes, etc.).
En 2025, la SCPI est de nouveau une solution attractive pour développer son patrimoine, à condition de choisir les bons véhicules d’investissement. 🔍 Il est important aujourd'hui d'investir dans des SCPI qui ont su profiter de la tendance de baisse des prix de l’immobiliers et qui ont su saisir des opportunités d’investissement. En d’autres termes, s'orienter vers des SCPI jeunes qui ont eu des montants importants (relatifs à leur taille) à investir en 2020, 2021, 2022. Ces investissements devraient se revaloriser avec la baisse de taux récente tout en offrant des niveaux de loyer plus attractifs. 🎯 Le double avantage de l’immobilierL’immobilier est la pierre angulaire du patrimoine du persona français. Ceci pour de multiples raisons mais notamment l’indexation des loyers à l’inflation ce qui permet de résister à l’appréciation des prix ainsi que de sa résilience, notamment dans des zones à forte demande. En témoigne l’évolution des prix depuis 1995 (sans tenir compte des loyers !). L’inflation agit comme une érosion invisible : chaque année, elle grignote lentement mais sûrement la valeur réelle de votre épargne. Concrètement, un capital non investi – ou mal investi – perd du pouvoir d’achat. Ce que vous pouviez acheter avec 100 EUR hier vous coûtera peut-être 103 EUR demain. Et si vos placements ne suivent pas cette hausse, vous vous appauvrissez sans même vous en rendre compte. Contrairement à d'autres placements, le rendement des SCPI (et de l’immobilier d’une manière générale) repose sur les loyers perçus, qui sont majoritairement indexés à l'inflation. Cela signifie que, même en période de hausse des prix, vos revenus locatifs peuvent progresser, protégeant ainsi votre pouvoir d’achat. 💡 C’est un véritable bouclier contre l’érosion monétaire, là où d’autres supports peinent à suivre le rythme de l’inflation. En outre, l’immobilier a toujours démontré une tendance haussière sur le long terme. Les SCPI en profitent naturellement, car elles détiennent un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers professionnels. Résultat : en plus des loyers, vous bénéficiez d’un potentiel de revalorisation du prix des parts, surtout sur les zones tendues et dynamiques. Du côté des contre-arguments, nous pouvons relever éventuellement que cette hausse a en partie été mécanique, due à une baisse des taux sur longue période. 👶 La jeunesse est un privilège que l’on ne mesure qu’en vieillissantLes jeunes SCPI se démarquent des SCPI traditionnelles en offrant un rendement attractif. C’est simple, si vous avez 50M EUR à investir il est plus facile de trouver de bonnes idées que si vous aviez 500M EUR. Avec un taux de distribution brut compris entre 6 % et 8 %. Elles bénéficient d’une structure de frais plus légère, notamment en supprimant parfois des frais de souscription, ce qui les rend plus accessibles aux investisseurs. Contrairement aux SCPI classiques souvent mono-typologiques, elles misent sur une diversification accrue pour optimiser la performance et réduire les risques. Enfin, ces SCPI sont résolument tournées vers l’avenir, intégrant des critères de transition écologique et visant des labels tels que l’ISR (Investissement Socialement Responsable), renforçant ainsi leur attractivité pour les investisseurs soucieux d’un engagement durable. 🔍 A titre d’illustration, la SCPI Transitions Europe présente plusieurs de ces atouts qui en font une option d'investissement intéressante. En 2024, elle a affiché un taux de distribution de 8,25 %, supérieur à la moyenne du marché des SCPI. - Diversification géographique : Son portefeuille est composé d'actifs situés dans plusieurs pays européens, notamment aux Pays-Bas, en Espagne et en Allemagne, ce qui permet de répartir les risques liés aux fluctuations économiques locales.
- Engagement environnemental : labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), Transitions Europe intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie d'investissement, répondant ainsi aux attentes des investisseurs soucieux de l'impact de leurs placements.
- Gestion professionnelle : gérée par Arkea REIM, filiale du groupe Crédit Mutuel-Arkéa, elle bénéficie de l'expertise d'une société de gestion reconnue dans le secteur immobilier.
Ces éléments combinés font de Transitions Europe une SCPI à considérer pour diversifier son portefeuille immobilier tout en recherchant un rendement performant. 💡 Nous savons que le lectorat de Nicolas aime bien comprendre ce qu’il fait. Alors, si vous souhaitez construire vous-même une allocation en SCPI, nous avons développé ce petit site à votre destination. Il vous permet de visualiser les plus intéressantes en quelques clics. Nous pouvons ensuite vous y donner accès avec des frais restreints. 🌍 Donnez-moi un point fixe et un levier, je soulèverai la TerreArchimède en parlant du levier postulait qu’avec un point fixe dans l’univers il pourrait soulever la terre : le levier est probablement un des mécanismes les plus important dans l’investissement. Investir en SCPI n’y coupe pas. Le faire à crédit est une stratégie souvent sous-estimée, alors qu’elle offre un levier puissant pour se constituer un patrimoine et optimiser sa fiscalité. - Effet de levier du crédit : en empruntant pour acheter des parts de SCPI, vous utilisez l’argent de la banque pour investir et bénéficiez d’un effet multiplicateur sur votre capital. Vous pouvez ainsi acquérir un patrimoine plus important que si vous investissiez uniquement avec vos fonds propres.
- Remboursement partiel grâce aux loyers : les revenus locatifs générés par la SCPI permettent de financer une partie des mensualités du prêt, réduisant l’effort d’épargne.
- Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui diminue l’assiette fiscale et donc l’imposition sur les revenus perçus.
🔐 Nicolas nous a demandé une offre à valeur ajoutée pour son lectoratComme vous l’avez compris, en passant par notre cabinet, vous bénéficiez d’un accompagnement complet et personnalisé pour vos investissements en SCPI (ou autre naturellement). Nous mettons à votre disposition une expertise globale qui intègre les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux afin d’optimiser votre stratégie et sécuriser vos placements. Grâce à notre accès privilégié aux meilleures SCPI du marché, vous profitez de conditions avantageuses, notamment des frais réduits, vous permettant d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Nos intérêts étant alignés aux vôtres, nous sélectionnons avec rigueur les solutions les plus performantes et adaptées à votre situation, garantissant ainsi un service sur mesure et une approche transparente. Nicolas nous a demandé de faire encore mieux. C’est pourquoi nous proposons à toutes les personnes cliquant sur son lien de rendez-vous dans les deux prochaines semaines au maximum, de bénéficier de notre sélection de SCPI sans frais d’entrée.
📢 Message de Nicolas :Tu souhaites aller plus loin ?
Nous organisons un atelier 100 % dédié à l’immobilier avec Benjamin Sacchet, directeur général d'Auguste Patrimoine, le mercredi 23 avril à 18h (heure de Paris). On y verra : - Pourquoi 2025 est probablement un moment clé pour la pierre
- Comment choisir les meilleures SCPI et éviter les pièges
- Comment optimiser ton financement et ta fiscalité
👉 Inscris-toi dès maintenant pour recevoir ton lien d’accès. (Le replay sera envoyé uniquement aux inscrits, donc même si tu n’es pas dispo, pense à t’inscrire.) Ps : cet Atelier est bien sûr gratuit.
📺 Point de marché📉 Une correction globale salutaire
🌍 Diversification = clé de la réussite
🎯 De beaux dossiers sur des zones clés
🎙️ Pourquoi investir en bourse à long terme ?⏳ Votre meilleure arme en bourse ? Le temps. Avec les secousses actuelles sur les marchés, il est plus que jamais essentiel de le rappeler. J’ai justement enregistré un live d’une heure sur ce sujet en partenariat avec Nextwise. Au menu :
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📊 Le sondage de la semaine : Comment évoluera la bourse d'ici le second trimestre ?Chaque semaine, sur mes réseaux je te propose de participer à des sondages. Voici les résultats de celui de la semaine dernière. N'hésite pas à participer au sondage de la semaine prochaine et à le partager autour de toi pour avoir l'échantillon le plus large possible. Résultats du sondage sur Twitter puis sur Linkedin. Vous êtes une majorité à anticiper une hausse des marchés : - 30 % envisagent une hausse forte (> +5 %)
- 31 % une hausse modérée (0 à +5 %)
Un optimisme compréhensible : après la baisse rapide des indices, beaucoup y voient une opportunité d’achat. Mais attention à ne pas s'emballer.
L’environnement reste fragile. Trump a prouvé qu’il pouvait rebattre les cartes à tout moment avec une annonce choc. Et dans un contexte aussi instable, l'incertitude risque de dominer les prochaines semaines. 🎯 Mon conseil : ne tombez pas dans le FOMO. Mieux vaut rater un point bas plutôt que de se précipiter à l'achat sans une stratégie claire, nette et précise.
Tu souhaites partager cette newsletter à un ami pour qu'il devienne un investisseur averti ?Il peut rejoindre notre communauté de 40 446 investisseurs en cliquant sur le lien juste ici. - Tu as une question personnelle, particulière, tu souhaites me joindre directement, voici le formulaire.
- Vous êtes un média, une entreprise cotée, un spécialiste qui souhaite écrire dans cette lettre, n'hésitez pas à prendre contact.
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Nicolas ChéronAnalyste et vulgarisateur boursier
C’est la partie “Soyons des adultes”. Avertissements sur les risques. Les partenaires cités sont des collaborations commerciales. Les informations, graphiques, chiffres, opinions ou commentaires mis à disposition par Nicolas Chéron s’adressent à des investisseurs disposant des connaissances et expériences nécessaires pour comprendre et apprécier les informations développées. Ces informations sont données à titre informatif et ne représentent en aucun cas une obligation d’investissement ni une offre ou sollicitation d’acquérir ou de vendre des produits ou services financiers. L’investisseur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans recours contre Nicolas Chéron, qui n’est pas responsable en cas d’erreur, d’omission, d’investissement inopportun ou d’évolution du marché défavorable aux opérations réalisées. Le placement en bourse est risqué. Vous pouvez subir des pertes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles ne sont pas constantes dans le temps et ne constituent en aucun cas une garantie future de performance ou de capital. Les références à des classements et récompenses passés ne préjugent pas des classements ou des récompenses à venir. Les contenus de ces e-mails ne sont pas des conseils juridiques, fiscaux ou en investissement. Les informations dispensées sont de nature éducative et générale et ne sont pas des conseils en investissement, au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. | 
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